刘利刚 杨宇霆:日本楼市崩盘对中国的启示

  • 时间:
  • 浏览:0

中国国庆“黄金周”之前 ,中国央行回应的房贷新政,让市场结束了了英文英语 感受到整体房地产政策再次出现放松迹象。尽管黄金周期间楼市成交量尚未明显回暖,楼市能不后能 回稳还取决于政策有无能落实,但亲戚亲戚大伙儿就看,整体的房屋销售结束了了英文英语 改善,三线城市的成交量导致 结束了了英文英语 再次出现了同比上升。笔者认为房地产市场在第四季度将获得支持,未来政府导致 进一步推出更加市场化的最好的法律法律依据 ,长远而言,房地产发展将之前 受益。

   笔者曾多次指出,目前中国楼市正经历着周期性的放缓。房地产投资的放缓,与固定资产投资减缓的整体趋势是保持一致的。导致 中国房地产投资占到固定资产投资的25%,也与其它行业和银行也密切相关,楼市下行成为了失去今年经济增长的重要因素。不少市场观察人士常将中国楼市目前的发展与日本90年代楼市崩盘进行比较,亲戚亲戚大伙儿认为中国本轮楼市调整与日本90年代不同,但与其70年代楼市下行状况非常相似 ,而日本这段楼市调整历史常常被市场所忽略。

   日本70年代楼市调整从1974年结束了了英文英语 ,在此之前 的1968-1973年,楼价再次出现了强劲的上升。当时楼价上升的主要导致 是,第二次世界大战之前 (1947-1949)之前 日本的高出生率造成了婴儿潮,再加70年代石油危机,引发了通货膨胀和房屋信贷扩张。为了控制导致 再次出现的楼市泡沫,日本政府对土地所有者收税、收紧土地使用、还将利率水平从1972年6月份的4.25%调高至1973年12月份的9%。在政府采取了楼市收紧政策之前 ,抵押贷款收缩,地价也结束了了英文英语 下降。经历了三年的调整之前 ,日本的房地产市场在1976年下半年结束了了英文英语 恢复,之前 再次再次出现了十年的楼价上升,直到1991年日本楼市崩盘。

   对比目前中国楼市和宏观经济发展的状况,首先,从全球的水平来看,中国的经济发展水平还有很大的追赶空间。目前中国的人均GDP至少美国的约22%,而日本在1971年人均GDP就达到了美国约22%水平。1991年日本楼市崩盘时,它导致 是发达经济体,其人均GDP至少美国的80%。之前 ,在经济发展水平上,中国还有很大的追赶空间。

   第二,中国的城镇化和人口内部人员均将支持房地产市场的发展。1980至1970年,日本战后经济发展过程中再次出现了快速的城镇化。到1970年时,约有72%的人口为城市人口。中国的官方数据显示,目前约有53%的人口为城镇人口,这至少日本1955年的水平。亲戚亲戚大伙儿在早前的研究中曾指出,中国实际的城镇化率导致 比官方数字要少15%到20%,这主之前 导致 户口制度限制,居住在城市的农村居民只有获得社保和养老保险。此外,中国的人口年增长率达到0.5%,随着独生子女政策的放松,中国人口的增速还将进一步上升。

   第三,中国政府仍有较大的政策空间能不后能 处里经济下行。1974年日本楼市调整是政策调整的结果。当时日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用税以及收紧货币政策。同样,目前中国的楼市调整也是政策调整所希望就看的。中国国务院从2011年推出“国八条”以来就对楼市实施收紧的政策。房屋限购令也持续了相当长的一段时间,央行也老要将中国的利率维持在较高的水平。之前 ,中国仍有相当大的政策空间能不后能 处里房地产市场再次出现“硬着陆”。

   整体而言,笔者对中国房地产市场的前景保持审慎乐观,但日本楼市崩盘的经验仍值得中国借鉴。1985年广场协议之前 日元被迫升值,货币的大幅升值导致 资本血块流入,造成了金融市场动荡,也大幅降低了日本出口的竞争力。

   此外,1989年日本央行结束了了英文英语 收紧货币政策的之前 ,楼市的泡沫导致 再次出现,日本央行大幅加息是刺破楼市泡沫的首要导致 。从日本的经验中能不后能 就看,在楼市下行之时,中国政府前要对宏观经济风险和金融风险保持谨慎。笔者也认为,中国前要处里过度紧缩,并应该利于有序地去杠杆化。房地产行业的金融风险与其它领域强度相关,很糙是影子银行和信托行业等,之前 ,只有创造4个宽松的货币政策环境利于有序去杠杆化,能不后能 不能降低楼市下行过程中的宏观经济和金融的风险。

本文责编:郑雷 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/78851.html 文章来源:FT